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老乡江湖救急 金永焕林龙安1折捡了个烂便宜?

作者:囧哥发布时间:2018-05-31 01:20浏览:

老乡江湖救急 金永焕林龙安1折捡了个烂便宜?

乐居财经 严明会 发自北京

林龙安捡了一个“烂便宜”。

5月25日,禹洲地产(01628.HK)斥资38亿收购沿海家园(01124.HK)资产包,其潜在权益货值约400亿,相当于拿到了一个1折的价格。

在当前,土地价格高企不下的背景之下,其以1600元/平方米均价收购沿海家园313万平米的资产,这样的买卖,在地产界,无疑就像是从天上掉了一个大馅饼。

那么问题来了,禹洲地产买到的这个资产包真的是优质资产吗?为什么是禹洲地产可以得到这么便宜的收购?

福建老乡甩“包袱”

禹洲地产给出的这次收购资产包的定位是优质资产。并且逐一给出了权益可售货值。

公告称,公司将以代价38亿元人民币收购沿海集团旗下7个项目部分股权。本次资产包组成:

1、3大优质地块分别:为天津北辰项目(潜在权益货值249亿)、洛阳苏家屯项目(潜在权益货值122亿)、北京北辰项目(自持物业,建面3.9万平方米)。

2、4个在售项目分别为武汉菱角湖项目(权益可售货值5.6亿)、赛洛城项目(权益可售货值15.8亿)、沈阳沿海国际中心项目(权益可售货值8.6亿)及佛山沿海馨庭项目(权益可售货值2.7亿)。总的权益可售面积313万平米,潜在权益货值约400亿。

实际情况真的如此吗?乐居财经就来做一个简单的分析估算。

以该项目包中7个项目中的其中一个项目,武汉菱角湖项目为例,依照目前提供的公开信息,此项目位于武汉江汉区菱角湖,属于商业地产,总实用楼面面积约为3.9万平方米,已经竣工待售。占60%的股本权益,权益可售货值为5.6亿元,即该项目的实际货值为9.3亿元。

武汉汉江区菱角湖离汉口火车站不是太远,人流量大,对于住宅而言,是比较好的地段,但是对于商业地产,却并非如此。

菱角湖万达广场,是武汉菱角湖地区的一个地标性建筑。

菱角湖万达广场其总规划用地面积9.47万平方米,总建筑面积达51万平方米,由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅和底商组成。

2010年,菱角湖万达广场开业,经营不足半年,万达广场就造就了菱角湖商圈的火爆,成为汉口后湖崛起另一新兴主力商圈——菱角湖商圈。

但是,好景不长,到2012年时武汉菱角湖万达广场街铺,被曝出租率也只有三成左右,生意清冷。

到了2015年,万达计划关闭全国10家经营不佳的万达百货,进行战略调整,当时,万达在武汉开了5家万达广场,其中,亏损的就有3家,即武汉菱角湖万达广场、武汉经开万达广场、武汉汉街万达广场。

在房地产界、华润、万达、龙湖、大悦城是在商业地产方面做的比较好的头部企业,那么,为什么万达在武汉的商业地产项目上,表现差强人意呢?

原因在于,武汉一直在商业地产开发上发展迅猛,竞争非常激烈,据统计,武汉的人均商业面积已经超过了购物之都香港,所以,万达在武汉的商业地产上体现不出明显竞争优势。

有分析称,万达集团以万达广场和万达百货等产品来获取地方政府的支持与资源,以写字楼和住宅产品利润弥补高端商业运营亏损。

那么问题来了,以商业地产见长的万达集团,做为武汉菱角湖商界的地标性建筑的菱角湖万达广场的经营不尽如人意,同处同一地段的武汉菱角湖项目被禹洲地产收购之后,会不会成为烫手的山芋?

综观这份资产包的7个项目,主要是商业地产项目,项目类型为酒店、商业、办公,仅有1处是住宅项目。当记者向武汉的朋友问起赛洛城时,对方表示:“赛洛城好远,在恒大的后面,比恒大还老一点的小区。”

还有,这么多的商业地产项目,后续如何经营管理?以及有些项目还要需要投入多大的资金进行建设和改造,这些问题都不可知。

乐居财经查阅资料时发现,禹洲地产和沿海家园,两家企业同是创办于厦门的房地产企业。禹洲地产董事长林龙安和沿海家园董事长曾文仲都是福建惠安人。

沿海家园,为了进行重组,出售资产包。禹洲地产以38亿元收购,其中应占净负债约5亿元,总交易成本约43亿。说明,在沿海家园手里,这个资产包是经营亏损的项目。

不知道拣了便宜的禹洲地产,将来有没有金刚钻,盘活之前在同乡企业手里亏损的这一盘棋?

融资能力受考验

2017年,禹洲地产提出了新的发展战略“区域深耕全国领先”,并确立了“三年千亿”的目标,即2020年,进军1200亿的销售目标,年复合增长率逾40%。

“只要有市场、卖得动、有盈利空间,禹洲都要去。”禹洲地产董事局主席林龙安如此表示。

据悉,目前,多个热点城市公开拿地均要求开发商使用自有资金,不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资和保险资金等。

去年下半年,禹洲地产开始加快并购、积极加大土地储备。一面是,下决心多拿地,多收并购,快速实现规模扩张,另一方面是,在土地价格高企不下、监管和银行趋紧的情况下,房企对大量低价资金的需求,这也考验着企业的融资能力和财务管理能力。

此次收购是禹洲地产有史以来,最大的一次收购。公告称,本次收购,建议集体内部资源拨资,且已按方式以现金方式支付。紧随完成后,公司将间接拥有目标集团的全部已发行股本,并将于本集团的财务报表中将目标集团的业绩综合入账。

以现金的方式支付,禹洲地产是否有足够多的流动资金呢?

2017年,禹洲地产的净负债率57.7%,相比同行业水平,负债率不高。通过多元融资渠道,其加权平均融资成本2017年末为6.02%,这个数据在行业里居中。

在乐居财经最近才发布的《2017年度上市房企金融能力TOP50》,禹洲地产排名26位。在《2017上市房企净融资额排行榜TOP100》,禹洲地产以17.80亿位居68位。

5月3日,禹洲地产发布公告,建议发行票据。公司拟将建议票据发行所得款项净额主要用作现有债务再融资及少部分用作一般营运资金用途。同日,标普全球评级宣布,授予禹洲地产计划发行的美元计价优先无抵押债券长期债项评级“B+”。

“上述债项评级较我们对禹洲地产的长期主体信用评级低一个等级,原因在于该债券存在结构性后偿风险。禹洲地产计划将发债所筹资金大部分用于现有债务再融资,小部分用于一般公司用途”。标普全球评级表示。

“2018年,禹洲地产面临的再融资需求将会上升,其短期债务规模将由2017年的48亿元人民币上升至167亿元(含2018年的大量有可售权的企业债券)。”标普全球进一步认为。截止2017年末,禹洲地产现金储备为174.98亿元。这说明,禹州地产的流动资金并不十分充裕。

5月11日,禹洲地产宣布,已向联交所申请发行于2021年到期本金总额为2亿美元按年利率7.90%计息的优先票据。