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对中央经济工作会议聚划算huais的点评:重塑经济与楼市的共生逻辑

作者:囧哥发布时间:2018-06-12 20:47浏览:

丰富了长效机 制的内容,从 2016年的“加快研究建立”,转变为“完善”。针对长效机制的内容,在今年的中央经济工作会议进行了完善,对比起来,将“多主体供应、多渠道保障、租购并举”归于住房制度,而在长效机制方面,则提到了两点,分别是:①分清中央和地方事权,当前中央和地方在事权上的矛盾主要体现在土地财政上,我们认为,与土地和财税相关的制度,将在这一点要求下进一步理顺;②实行差别化调控,这个描述和此前并没有区别。整体来看,2016年是确定“房子是用来住的不是用来炒的”方向,2017年则是延续。

    减少了对信贷和土地的描述,改为“保持房地产市场调控政策连续性和稳定”。按照今年以来的调控思路,主要是:①控制投资性购房的信贷;②增加库存短缺城市的土地供给;③加快租赁市场的发展。截止11月,新增人民币贷款居民中长期贷款累积增速为-5.1%,11月单月增速为-26.6%,较2016年均有明显的下降,而整体销售额小幅增长,购房杠杆有较明显下降,同时,土地购置面积反应的政府土地供给也有16.3%增长。我们认为,投资性需求的下降、合理供地的增加,将使得明年的信贷对房地产的支持增加,体现为信贷负增长幅度收窄、土地供给增速跟随商品房销售也收窄的态势。

    经济差、地产才会好的局面有望打破,进入货币稳中趋紧、但楼市小幅回暖的态势。历史上楼市的变化与经济环境呈反向关系,体现为经济越差、货币越松、楼市越好。而从长期来看,居民收入的稳定增长才是楼市长期向好的主要因素,因此,基于对“中国形成了世界上人口最多的中等收入群体”的判断,未来楼市的变化将和经济呈更明显的正向关系,也即经济越好、收入越高、楼市越好,进入良性循环阶段。

    楼市方向确定性增强,龙头溢价逻辑继续演绎,区域重估逻辑也将再现。调控时的成长性逻辑是每轮周期的主线,但今年的成长性溢价都体现在龙头企业,原因在于融资端对于龙头企业持相对开放的态度,并非以往几轮周期当中的一刀切限制,造就了今年的龙头成长、区域周期的结果。也正因为此,成长性的品牌估值溢价主要体现在龙头公司当中,而区域公司的资产重估则受到了调控和市场下行的影响导致估值受损,我们预计,后续的品牌估值溢价仍将在行业缺乏明显催化剂的背景之下继续演绎,而区域公司资产重估的逻辑将逐步重启。

    维持增持评级,推荐:保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口等龙头公司,并关注北京、上海、深圳三大区域的资产龙头。

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